买房时机一直是争论不休的话题。
经济学家预测，今年的金九银十，是买卖双方博杀的最重要关头，市场可能会继续跳水。2008年上半年，楼市的冰冻再没有任何破解的迹象，低迷、观望气氛继续弥漫在楼市上空。然而，在观望大势下，京城楼市仍有少数楼盘，出现了罕见的“逆市热销”，是人为炒作还是最后的疯狂？
楼市变换，买房何时出手才是最佳时机？买了房子该怎么面对纷扰的市场？新浪房产邀请业内开发商、专家，就楼市买房时机进行探讨辩论。
主题：楼市博弈下买房时机辩论
嘉宾：鸿臣地产董事长王安平
主持人：奥运临近，对北京人来说，您认为现在是买房的最佳时机吗？什么样的城市现在买房合适？
王安平：从2003年到去年10月，房价一直在上涨，那时候，开发商总是说需要房子就马上买，早买比晚买好，早点比晚点省钱，如果今年不买，明年房价就会涨，到2005年、2006年，如果这个月不买，下个月肯定会涨，第一期不买，第二期肯定会涨，到了2007年，今天不买，明天就会涨，房价在市场的推动下越买越涨，越涨越买，终于成了疯狂的楼市。据说海南的开发商管那时候的价格叫做“海鲜价”，也就是一天一个价。自从央行第二套房政策出台，严重打击了炒房团、炒房机构和个人的炒房行为，投资者的成本也提高了一倍以上，房价终于停止了快速大涨的势头，开始进入缓慢调整。购房者的观望已经有半年多了。但是从各地房管局的数据来看，除了深圳、杭州、武汉等城市出现了实际的价格下调，北京、天津、上海等一线城市房价还处在环比微涨的情况，但交易量大幅下跌。普遍处在“有价无市”的状态。
现在，人们翘首盼了8年、期待了8年、准备了8年、建设了8年的奥运马上就到了，这是一个关键点，尤其对北京来说，对北京房地产市场来说，都是一个关键点。奥运会之前，城市基础设施建设、环境建设、配套建设、市容建设、文明建设等等各个方面都在急速发展中，以可以说一天一个变化，在北京的人深有体会，不在北京的人、国外的人都想过来看看，北京对他们来说预期价值非常大。特别是包括公路、轨道、城市道路、桥梁建设、升级对房地产有巨大的影响，交通方便了，物业价值随着提高。比如13号线使得北京北部特别是五环外物业价值大涨，八通线带动了通州房产跟着涨。可以说，奥运作为一个概念，显示了巨大的带动价值，房地产搭了奥运的顺车。现在，奥运马上就要开了，以前的预期会不会实现呢？我认为，奥运在一定程度上提升了北京在世界的知名度，也确实经过8年的建设，北京的价值在提高，但赶上了房地产的疯狂发展，它的价值已经被很大程度上提前透支了，也就是说，房产的价值和价格相比，不是成正比的。而现在，北京房价还没有明显的松动，所以，奥运期间买房不具有普遍性。也就是，不建议大家此时去买房。原因有三，第一点肯定是价格，还处在高位；第二点，从目前的通胀水准、国家从紧的货币政策、对房地产行业的调整调控来看，下半年政策很可能继续保持，对市场进行理性回归，所以，不必担心价格反弹；第三，奥运期间很多项目为了向外来人士、外国朋友展示，可能会没有销售的压力，就是为了展示，因此价格上不会松动。还有一些开发商认为奥运是个促销的好契机，还有涨价的可能。因此，奥运期间可以关注你看好的项目，但还不忙出手。不过，我讲过，奥运期间有些开发商可能会趁大家休息时间比较充足，推特价房，比如大户型，三四居的，总价很高，这样的可以去看看；位置、采光、隔音等等条件比较差的户型，也就是尾房 (论坛 像册 户型 样板间)，这些房子的价格相对要低，如果资金不足，可以考虑。
总的来说，奥运后将是房价最终定型的时间，我认为，北京房产市场总体、长期是繁荣的，价格还是会稳中微升，但不排除个别项目短期内降价幅度较大。降价幅度大的项目一是要回笼资金，抗不住了，而是前期随行就市，定价太高了，现在要回调；三是大环境下行，降价促销。奥运会后，要密切关注。
第二问题，什么样的城市现在买房合适。我们看到，任何一个行业，炒作的因素都会成为降价的一个重要因素，这是因为炒作让消费者有个向好的预期，房地产业是一样。炒作越严重，价格离价值越远，现在越不值得买。那么，那些城市炒作情况严重呢？我们看到，主要是大城市，一线城市、以及一线城市周边的卫星城、临近城。比如北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉等等，以及这些城市周边的小城市，比如北京周边的河北，燕郊、涿州、甚至北戴河，房价追着北京涨，而这些城市的收入水平并没有大幅提高。什么样的城市房地产发展比较稳定呢？就是远离大城市，搭不上顺风车的城市，三四线的小城市、还有县级市，比如内蒙的呼和浩特、巴彦淖尔、乌海，虽然距离北京也较近，但受的影响较小。现在，这些地区的房价在2500-3800元左右，消费者买房绝大部分是自住，这几年一直是随着人们的收入水平缓慢的、平稳的发展，没有大起就没有大落，这些城市根据自己的需求买房、现在买房就比较合适。类似的城市还有很多，我们比较看重的是河北唐山、石家庄，山西太原等。
主持人：各地开发商的现状到底是怎样的？开发商是怎么分析消费者的，是在死扛房价吗？
王安平：房地产行业对资金的依赖性很大，拆迁、地价、建筑、管理等都需要大量资金，而这些资金来自银行贷款和销售回款占到大约60%，现在，销售不利，对资金链确实有很大影响。但影响的程度是不一样的。
影响最大的是前两年高价拿地的开发商，要支付巨大的地价款，而预期房价不足以支撑高价，现有项目销售停滞或不利难以回款，所以这些开发商，规模大的、资金实力雄厚的可能稍微有压力，还在正常运作，而资金规模小的，就比较难熬了。有的采取转让、退回等方法把土地包袱甩掉，有的搞合作开发，化解资金压力。实力大的，放缓开发速度，可以自己渡过难关。
开发商的心理也是随着市场行情的变化而变化的。前两年的时候，房价一路上涨，开发商认为这个势头可以保持十年、二十年，因为有巨大的需求在支撑。第二套房政策下来以后，深圳最先发生变化，而且是急转直下，当地开发商面对需求减少，迅速降价，今年6月份,深圳商品住宅均价为11159元/平方米,比去年最高点下降36%。而北京这边由于投资炒房相对较少，自住需求占绝大多数，政策没有造成灾害性的影响，而是形成了开发商看涨和消费者看跌的对峙局面。大半年来，北京住宅销售面积在下滑，而房价总体并没有真是下跌。大部分开发商和购房者还在观望。当然，一些楼盘为了回笼资金，采取了打折、送礼等优惠措施，少数新开盘项目、郊区项目降低了价格。这和价格一直在涨的局面形成了质的区别，也就是说大涨的疯狂局面停止了。但因为最高点的价格实在太高，对百姓来说，即使有了微调，还是感觉房子太贵。开发商不降价，一是人为北京作为首都，大学毕业生每年有、外籍外埠、人士、每天都有，刚性需求大，二是商业性，土地具有稀缺性，一块地只能盖一处房子，不能随意复制，开发商惜售，三是房子属于大宗消费，动辄百万，一平米降价100元，100平米就少10000元，降价对已购房者心理造成影响，而且一旦降价，也许引来更大的降价潮，难以收拾。开发商也不是和消费者死抗，就是不降价，而是自身感觉还没有到非降不可的境地。
主持人：楼市转冷、市场观望，为什么北京部分楼盘还能出现“热销”？(比如金隅七零九零)从专业的眼光判断，什么才是楼市真正的热销？热销的时候要跟着一起买吗？
王安平：如果到网上或者报刊上看，总会发现某某楼盘热销多少套的字句，比如开盘热销，一路热销，再度热销等等。这里的热销已经不是抢着买、卖得好的概念，而是可以直接理解为在销，也就是正在销售。用热销两个字主要是突出了销售氛围，渲染的成分更大。
真正的热销，或者说俏销、旺销，都是能从消费者嘴里听到的。这样的楼盘，如果是高端项目，比如别墅、高档公寓，最大的优势应该是品质、环境足够好，或者服务一流，比如酒店式服务、硬式管家服务等。如果是普通住宅，一般会参考性价比，也就是价格相对周边项目较低，而交通、配套环境又不错，这样的项目往往比较少，因此大家都去抢着买。
要不要也跟着一起买，最好还是要实地去看两三次。看看是不是合适自己的价格，户型好不好，交通距离自己的活动范围是不是真正便利，认真衡量，不要冲动。不要认为错过了这个村就没有这个店了，虽然土地很稀缺，但北京这么大的区划，还是会有更多的房子的，或者可以考虑现成的二手房。
主持人：深圳、北京、上海楼市的相继变冷，是否预示着楼市进入了回调通道？大城市、中小城市间的房价差别是什么？三四线城市现状到底如何？未来走势是什么？
王安平：一线城市普遍结束了房价快速上涨的局面，以成交量下跌为拐点，房价开始从环比微涨、到平稳不涨到微降，我认为这样的过程是比较好的，比如北京，就走了这样一个缓慢的过程。而深圳急转直下，半年比最高点下跌了40%左右，暴涨暴跌，对房地产市场发展是不利的，对消费者、开发商的影响也很难承受。一旦暴跌，又会有大规模投机行为发生，重复上演大幅震荡的市场失序。这是很不好的。
房价停止快速上涨意味着房产市场在理性回归，但这个回归对大多数城市来说，很难直接的、单纯的表现为价格硬性回调，比如普跌30%、50%。跌这种判断基于多方面的原因，最基本的还在于我国国民经济在快速平稳上涨，城市化进程在快速推进，最住宅的需求有增无减。
中小城市房价由于受炒作、投资溢价成分极少，而是与当地经济发展、家庭收入水平上升以及城市化推进等客观因素基本同步的。而且，又由于房子的类型比较单一，一般是以普通板楼多层、小高层以及少量的带电梯的高层为主，公寓、别墅比较少见，产品同质化比较严重，因此拉开的价格档位不多。一般在300-500元之间，相差1000元的情况不多。
近年来，随着小城市生活水平的提高，人们对居住环境有了较高的要求，在向大城市看齐。所以，园林设计好、配套设施全、户型有新意、物业服务好的项目比较受欢迎，价格相对也高些。我们在内蒙开发的几个项目，像鸿臣?新加坡花园的设计具有浓郁的新加坡风情，在园区内入口处做了音乐圣陶沙广场，整体造型是新加坡国花胡姬花的抽象图案，用意向性的表现手法精到传达新加坡浪漫、高雅的人文情怀。主题喷泉为新加坡的象征“鱼尾狮”，两侧则配以特色辅泉，绿化率高达43.6%。这个项目销售的非常好，目前一期已经入住。
这些中小城市有很好的发展潜力，房地产业务也有很大的空间。比如呼和浩特今年4月商品房现房买卖平均价格为3840元/平方米，同比增长2.37%。但是与去年12月的商品房销售均价已经持平。呼和浩特城区人口150万，人均月收入1200余元，收入与房价比相对一线城市还是低。北京人均月收入4500元，今年上半年，四环至五环的房价为每平方米16409元，五环至六环的房价为每平方米9825元，六环以外的房价也达到每平方米7760元。
1—5月份,巴彦淖尔市房地产企业累计完成开发土地面积26.17万平方米，同比增长1.3倍。住宅施工面积213.04万平方米,同比上涨1.3倍。商品房销售面积5.72万平方米,同比减少83.0%,其中:住宅销售面积5.50万平方米,同比减少83.39%。可以看出，这些城市受房地产观望大势的影响，市场萎缩也比较严重。
同时我们看到，呼和浩特市“十一五”规划中明确提出：到2010年，城市建设用地由目前的137平方公里达到160平方公里以上，全市总人口由目前的258万人增加到280万人。而到2020年，城市化率达到80%以上，城市建设用地规模达到280平方公里以上，全市总人口达到320万人，其中市区常住人口达到256万～260万人。对房地产发展是十分有利的。
其它地区的中小城市房地产同样面临这一轮观望的影响，调整后的市场将伴随经济发展在开发规模、速度、价格、设计、服务等方面稳步前进。
楼市从波峰滑向低谷的过程中，会对不同需求购房者带来怎样的影响？消极和积极的影响，该怎么样应对？
王安平：任何商品价格下滑，都会对已经买了这个商品的消费者带来一些心理冲击，这种冲击就是“我买亏了”。当然，心理冲击的大小和商品价格的大小、这个消费者拥有的财富多少有关。房产对普通消费者来说，是一项巨大的消费，可能直接关联的就是此后十年、二十年、甚至三十年的每月都要还贷款。房价下跌了，意味着首付比别人多给了，每月还要比别人多给银行还几百块的贷款。在房价没有大幅下跌的时候，大多数人选择是自己承受，实际上，如果房价没有下跌到首付款差价超过退房违约金的程度，是不合适退房的。比如，你买了一个90平米的房子，价格是10000元/平米，总价首付了27万，后来降价成8000元，首付变成21万，相差了6万，而退房违约金大概是总房款的3%，也就是2.7万，这时候，房子缩水成分很大，选择退房是合适的。如果价格下滑了几百元，影响是较小的。作为自住，不需太理会。对于投资者来说，如果不急需资金，可以选择出租。从长远来看，北京房价还是会平稳上涨的。
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